機構預期明年二季前樓價有望再升5%
今年9月末以來出臺的多項利好政策刺激之下，房地產市場的回暖速度正在加快。
“我們明顯感覺到9月以來房地產市場出現一個轉折點，成交量甚至出現瞭超過30%的增長。”長江實業地產投資公司董事郭子威12月15日向記者透露。
近幾個月利好政策出臺後，中國樓市已現回暖勢頭。中原地產研究中心統計數據顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環比上漲8.9%，創下今年來最高成交月度紀錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。
明年京滬套現達50億元
事實上，上半年長實在內地市場的業績曾遭遇大幅下滑。根據公司中期業績顯示，在長實的統計口徑下，上半年內地物業收入僅30.75億港元，按年“腰斬”（去年同期67.96億港元）。
然而在一系列“托市政策”刺激下，時隔幾個月之後，長實在北京、上海的高檔樓盤銷售均出現瞭戲劇性的逆轉。
“隨著約50個主要城市取消限購令，以及銀行放寬瞭相應的房貸政策，雙重疊加之下，過去兩個月的成交量出現瞭十分明顯的增長。11月底央行宣佈降息，北京和上海兩地的成交房屋信用貸款利率年息缺錢急用哪裡汽車貸款量亦有10%-20%的升幅。”郭子威透露。
9月末以來陸續出臺的一系列利好政策，是本輪房地產市場回暖的關鍵因素。自9月底，政府先後出臺信貸新政，提出對於首套房“認房不認貸”的標準，並重申最低利率優惠，並於10月中旬降低公積金貸款購房門檻。
11月21日，央行宣佈降低房貸利率。同時，多個主要城市陸續松綁或取消“限購令”，並在此基礎上，各地陸續發佈瞭多項產業和區域發展政策，有利於房地產市場向好。
郭子威表示，旗下位於上海和北京的兩個高檔房產項目，今年分別累售逾400套房子信貸利率二順位房貸流程缺錢急用哪裡汽車貸款及150套，各套現10億及15億元，京滬兩地合共套現約25億元，順利達到公司全年銷售目標。
在上述項目中，長實通常采取借助五一或十一黃金周內“急速銷售，分批推盤”等策略，從而將大量成交集中在短時間內實現。
他透露，公司位於上海的高檔公寓及別墅項目的單價在2.1萬至2.5萬元，而位於北京的別墅項目的平均單價約3萬至3.8萬元，平均成交價近千萬元／套。
他表示，明年兩個項目均會分批推出新一期項目，亦有其他新項目推售，預計明年北京可推售200套，銷售額料不少於20億元；估計明年京滬銷售額可達50億元，較今年翻倍。
“隨著過去數月內地樓市政策松綁，明年年中有機會放寬甚至取消一線城市的限購令，我們預計明年一、二線大城市的房價可錄5%升幅，但三四線城市庫存仍需一段時間消化，明年房價將會維持穩定水平。”他透露。
據報道，相關智囊機構近期已向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。該報道引述權威人士透露，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。
香港樓市“用傢主導”
另一邊廂，香港樓市在經歷短暫的調整之後亦重拾升勢。
自政府推出額外印花稅等在內的多項“辣招”之後，香港樓市曾一度出現長達1年的低迷期，樓價及成交均輕微下跌。但自今年3月起樓市交投迅速反彈，中小型單位的樓價升幅更一路領先。
“自政府辣招推出以後，市場以用傢入市為主導，剛性需求持續加上低息環境支持，樓價穩步上揚。今年整體而言，一手交投氣氛熾熱，亦帶動二手市場交投。”中原地產亞太區總裁黃偉雄表示。
他透露，今年香港一手私人住宅成交金額為1750億港元，創歷史新高；成交宗數共計1.65萬宗，為7年新高；二手市場買賣累計4.25萬宗，成交金額為2350億港元。
“整體樓市早已擺脫瞭2013年的低迷，受惠於全球資金流入，發展商積極售樓，用傢對置業需求旺盛。我們預計明年樓市將繼續維持高位運行，整體樓市成交金額有望增至7000億元，金額將創1997後的新高，成交宗數達9萬宗。”他表示。
2014年全年，香港整體樓市升幅約12%。展望明年，中原地產高級聯席董事黃良昇預期，明年第二季度以前，樓價有望錄得5%左右的漲幅。
雖然市場普遍擔憂，一旦美聯儲明年啟動加息，在聯系匯率影響下，香港樓市將隨時轉向。然而，黃偉雄則表示，“香港樓市基礎穩固，沒有過度超賣和投資。即使遇到沖擊，相信隻會調整不會崩潰。就算未來加息2厘，供樓負擔仍將低於50%，這表明樓市爆破的風險較低。”
根據香港金融管理局（下稱“金管局”）的數據顯示，截至10月，香港私人住宅的平均按揭成數為53.6%，還款期306個月。此次計算，供樓負擔為38%，即使加息2厘後為47.5%，仍低於50%的警戒線。供樓負擔是指一般50平方米單位（以七成20年按揭計）的按揭供款與私人住宅住戶的傢庭入息中位數的比率。
然而，金管局總裁陳德霖在11月底卻強調，樓市過熱仍是香港的最大風險。他指出，雖然目前供樓負擔比率低過1997年時期，但現時樓市風險不比1997年小，提醒市民投資置業仍要小心。金管局會密切監察市況，適時會推出適當措施。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-16/09095950426121131839168.shtml
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