雅居樂的多事之秋離職 降價引爭議
6月13日，雅居樂地產控股有限公司宣佈在該公司服務九年的集團副總經理、董事會秘書、香港區域總經理衛靜心已辭任。同一天，位於廣州番禺的雅居樂劍橋郡推出的新貨大幅降價，引發瞭業主的維權事件。
這個上半年，雅居樂過得很不平靜，董事會調整、高管離職、各地項目大幅降價。"項目上有去庫存和加快現金回收的要求，如果第一次降價效果不佳的話，第二次就會加大折扣幅度。"雅居樂一位內部人士透露。
瑞銀擔心降價推盤將對雅居樂今明年的利潤率及盈利帶來直接負面影響。而國泰君安分析師餘立峰則認為，雅居樂從以往的坐等樓價上升轉為今年的主動調價適應市場，體現出公司轉型快周轉的決心，期間雖然會造成毛利率的下降，但加速庫存消化和現金回籠也具積極作用。
不平靜的
6月13日
據瞭解，衛靜心於2005年加入雅居樂，擔任公司新聞發言人的角色，還負責企業管治、法律、投資者關系及香港地區的業務。在她的任內，雅居樂連續三年獲得瞭"最佳投資者關系"獎。
"我在雅居樂已經九年時間，也是時候休息一下瞭。"6月16日，衛靜心在電話中對中國房地產報記者透露，她目前已在休假中，月底正式離職。據其介紹，之前她所負責的工作已經交接給雅居樂的其他管理層，2008年入職雅居樂的官鉦欽將擔任其原先公司秘書的角色，而2013年加入的首席財務官張森分擔瞭新聞發言人、市場融資等的工作，現任資本市場及企業事務部總監陳致澤則接手香港公司的業務。
在三個月前，雅居樂才進行瞭一場變革式的董事會調整，原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳(陳卓林妻子)調任為非執行董事，三位公司副總裁黃奉潮、梁正堅及陳忠其獲委任為公司的執行董事。衛靜心的離職也給外界留下瞭一些想象空間。有聲音認為，衛的離去可能是與公司的新發展策略或管理層調整有一定關系。
對上述傳聞，衛靜心回應："我與公司並沒有任何分歧或矛盾，這些年做得很開心，離職隻是個人選擇。"
同樣引起業界高度關註的還有6月13日當天雅居樂的又一次降價行動。位於廣州番禺的雅居樂劍橋郡，推出瞭"劍橋匯"全新E 3棟100多套247平方米的江景五房產品，毛坯售價低至1.2萬元/平方米，而此前一個月該盤的成交均價約為1.8萬元/平方米。"我5月認購劍橋郡劍橋匯247平方米房屋一套，單價約1.7萬元/平方米，6月11日下午5點多簽約，結果兩天後就公開降價瞭，一下沒瞭100多萬元。"一位劍橋郡的業主表示，在這輪降價之前，銷售人員通知他們說雅居樂要沖擊中期業績，如果業主在6月11日之前提前簽約，就可以獲得額外9.5折優惠。"沒想到剛簽完約就降價瞭，而且降這麼多。"據瞭解，這批業主正展開維權行動。
據該盤一位銷售人員透露，劍橋郡的大戶型一直消化較慢，今年公司提出要清完存貨再主推新盤，因此年初時該盤就已降價10%瞭，"但回籠資金的速度沒有達到預期目標。"因此，才會在近期又進一步下調價格。但他強調，這波降價前劍橋郡的均價已經下調到瞭1.5萬元/平方米左右，而且隻有7天內一次性付款這種能最快回籠現金的方式才能享受1.3萬元/平方米的優惠價格，對於分期付款或者按揭的客戶，售價仍是1.5萬元~1.7萬元/平方米。
轉型快周轉的陣痛嘉義就學貸款信貸年息
降價似乎已經成為瞭雅居樂上半年的主題。在劍橋郡之前，同樣位於番禺的雅居樂君域公館在端午假期降價超過2000元/平方米，蘿崗的雅居樂富春山居去年的均價約為2.2萬元/平方米，目前的全新組團為1.9萬元/平方米起。在該公司的大本營中山，端午期間五盤聯動打出的"底價入市限時大促"口號也震驚瞭當地業界，中山雅居樂劍橋郡的均價比半年前下降超1000元/平方米。在省外市場，如常州、成都、海南、雲南等地，雅居樂降價的新聞同樣並不鮮見。
銷售數據更直觀地反映瞭該公司的價格變化趨勢。5月份，其9291元/平方米的預售均價與1月的1.29萬元/平方米相比，下降超過28%。1~5月份，1.06萬元/平方米的預售均價也比去年全年均價下降瞭1000元/平方米。
國泰君安分析師餘立峰在6月初與雅居樂的高管進行過一次關於降價的信息溝通。"他們對今年的市場環境比較悲觀，認為相對於其他動作，降價是拉動銷售的最有效措施。"雅居樂判斷，上半年行情不佳，不少開發商都把貨量押後到下半年，屆時市場將有大量新貨上市，如果上半年不抓緊去庫存的話，下半年將面臨更大銷售壓力。"他們覺得與其在下半年和別人打價格戰，還不如自己提前降。"於是，1~5月份，雅居樂選擇瞭一些城市試點如常州、中山等，先進行15%的價格調整，觀察市場反應，"發現效果不錯。"這種試探堅定瞭他們繼續價格調整的決心，"預期未來還有不少項目會下降15%~20%"。
對於雅居樂以價換量的行為，不少機構表示擔憂。瑞銀在最新的報告中指出，雅居樂正積極地減價促銷，尤其是大戶型項目，但鑒於公司今年鎖定入賬的銷售較少，降價推盤將對今明年的利潤率及盈利帶來直接負面影響。預計今年雅居樂的毛利率和凈利率將下跌超過3個百分點。而實際上，雅居樂的利潤指標已經連續三年下滑瞭，毛利率從2011年53.8%，下降到2012年的41.6%及2013年的36.5%。凈利率從2011年的22.8%，下降到2012年的17.2%和2013年的16.5%。按照雅居樂集團主席陳卓林自己的估算，預計今年的毛利率和凈利率將保持在30%左右及15%左右。哪裡可以汽車貸款免利息
據瞭解，去年底雅居樂的凈負債率已經上升10個百分點至72%，瑞銀認為今年底有可能攀升至90%，創其負債水平紀錄新高。
瑞信也認為，今年雅居樂在利潤率和凈負債率的表現不容樂觀。
從公司戰略的層面上，餘立峰卻認為雅居樂今年的改變值得肯定。"過去雅居樂的開發周期長，庫存量大，是因為他們的營銷策略是坐等樓價上升，以此來拉高毛利水平。這不是快周轉公司的做法。"但今年，雅居樂希望轉變角色，"可以看到，他們上半年很積極在去存貨，增加現金流入，提升周轉速度。"他表示，雖然降價會犧牲一部分利潤，但快周轉的戰略無疑更貼合當前的市場競爭環境，也是雅居樂必須選擇的轉型方向。雅居樂的6月13日是不平靜的一天，這一天為公司服務九年的集團副總經理、董事會秘書、香港區域總經理衛靜心離職，同一天，廣州雅居樂的項目因降價而引發業主維權事件。事實上，今年上半年雅居樂一直新聞不斷，轉型快周轉全面降價、董事會調整、高管離職都曾引起市場的各種猜測。然而，盡管盈利下滑，負債率上升，雅居樂依然決心把降價進行到底。
《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/10502788141.shtml
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